Cùng một căn nhà ở Việt Nam, ba người có thể có ba mức quyền khác nhau — chỉ vì tư cách pháp lý của họ khác nhau. Đây là chỗ mà song tịch chạm vào tài sản rõ nhất, và cũng là chỗ mà một quyết định về quốc tịch có hệ quả tài chính cụ thể nhất.
Ba nhóm tư cách
Pháp luật Việt Nam phân biệt ba nhóm với ba chế độ khác nhau:
Công dân Việt Nam đang cư trú trong nước. Chế độ đầy đủ nhất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài — bao gồm cả người còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt đã thôi quốc tịch. Chế độ này đã được các lần sửa luật gần đây mở rộng đáng kể, theo hướng tiệm cận với nhóm thứ nhất.
Cá nhân nước ngoài. Chế độ hẹp nhất — thường giới hạn về loại bất động sản được sở hữu, về tỉ lệ trong một dự án, và về thời hạn.
Điểm cần nói ngay: đây là lĩnh vực đã thay đổi nhiều trong những năm gần đây, và thay đổi theo hướng mở rộng cho nhóm thứ hai. Nghĩa là thông tin cũ trong cộng đồng thường nghiêm khắc hơn thực tế — và đây là lý do phải kiểm quy định hiện hành thay vì dựa vào điều nghe được vài năm trước.
Một phân biệt nền tảng hay bị bỏ qua
Trước khi nói tiếp, cần làm rõ một điều mà nhiều người Việt ở nước ngoài không nắm: ở Việt Nam, cá nhân không sở hữu đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện; cá nhân có quyền sử dụng đất. Còn nhà ở và công trình trên đất thì có thể thuộc sở hữu của cá nhân.
Phân biệt này không phải chuyện câu chữ. Nó giải thích vì sao giấy chứng nhận ghi "quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" chứ không ghi "sở hữu đất" — và vì sao các quy định về người nước ngoài thường nói về quyền sở hữu nhà ở chứ không nói về đất.
Với người sống ở nước có chế độ sở hữu đất tư nhân, đây là điểm cần điều chỉnh cách hiểu trước khi đọc bất cứ quy định nào khác.
Vì sao tư cách lại quyết định
Logic đằng sau khá nhất quán ở mọi nước có phân biệt tương tự.
Đất đai là tài nguyên gắn với chủ quyền và an ninh, nên nhà nước nào cũng có mức độ kiểm soát nhất định với việc ai được nắm giữ nó. Nhà ở thì gắn với nhu cầu cư trú, nên chế độ thoáng hơn.
Và giữa ba nhóm, mức độ liên hệ với đất nước khác nhau — điều này giải thích vì sao nhóm hai nằm giữa và vì sao xu hướng gần đây là nới cho nhóm đó.
Hệ quả thực tế quan trọng nhất: khi tư cách của một người thay đổi, chế độ áp cho tài sản của họ cũng có thể thay đổi — và đó là chỗ mà quyết định về quốc tịch gặp tài sản.
Điều xảy ra khi tư cách thay đổi
Ba tình huống, và chúng khác nhau rất nhiều.
Tình huống một: thôi quốc tịch Việt Nam nhưng vẫn là người gốc Việt. Chuyển từ nhóm một sang nhóm hai. Với các quy định hiện hành đã được mở rộng, khoảng cách giữa hai nhóm này hẹp hơn nhiều so với trước — nhưng vẫn nên kiểm cụ thể vì có những điểm khác biệt.
Tình huống hai: giữ quốc tịch Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài. Vẫn là công dân, nhưng thuộc diện "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" ở một số quy định. Đây là tình huống của phần lớn người Việt song tịch.
Tình huống ba: nhận quốc tịch nước khác nhưng không phải gốc Việt — chẳng hạn người phối ngẫu nước ngoài. Thuộc nhóm ba.
Với tài sản đã có trước khi tư cách thay đổi, câu hỏi quyết định là: quy định có áp dụng hồi tố không, hay chỉ áp cho các giao dịch từ nay. Đây là câu phải hỏi cụ thể và nên hỏi trước khi làm bất cứ thay đổi nào về quốc tịch.
Ba câu hỏi để xác định vị trí của mình
Trả lời được ba câu này là nắm được phần lớn tình hình.
Tôi thuộc nhóm nào theo quy định hiện hành? Không suy đoán từ trực giác — hỏi cơ quan có thẩm quyền hoặc công chứng viên, vì ranh giới giữa các nhóm được định nghĩa bằng thuật ngữ pháp lý cụ thể.
Nhóm đó được làm gì với loại tài sản tôi đang có hoặc muốn có? Nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, cho thuê, chuyển nhượng lại — mỗi quyền có thể có quy định riêng.
Nếu tư cách tôi thay đổi thì quyền đó đổi ra sao? Câu này đặc biệt quan trọng với ai đang cân nhắc việc thôi quốc tịch, như chuyên mục trước đã nói.
Việc nên làm nếu đang có tài sản ở Việt Nam
Bốn việc, và việc đầu nên làm sớm nhất.
Kiểm giấy chứng nhận đang đứng tên ai và ghi tư cách gì. Nhiều trường hợp giấy tờ được lập từ lâu, khi tư cách của người đứng tên còn khác.
Xác định nhóm tư cách hiện tại của mình bằng văn bản.
Nếu có kế hoạch thay đổi quốc tịch, hỏi tác động tới tài sản trước khi quyết. Thứ tự làm việc có thể ảnh hưởng tới kết quả — đây là điểm đã nhắc ở chuyên mục trước và nó cụ thể hoá ở đây.
Hỏi công chứng viên ở địa phương có tài sản. Họ là người xử lý các giao dịch này hằng ngày và nắm quy định đang áp dụng chính xác hơn nguồn nào khác.
Điều nên tránh
Hai cách xử lý phổ biến mà cả hai đều tạo ra rủi ro lớn hơn vấn đề ban đầu.
Nhờ người thân đứng tên hộ. Cách này rất phổ biến và nó tạo ra một tình trạng mà người bỏ tiền không có quyền pháp lý gì với tài sản. Khi người đứng tên qua đời, tài sản vào khối thừa kế của họ; khi có tranh chấp, việc chứng minh rất khó. Đây là nguồn của nhiều vụ việc đau lòng trong cộng đồng.
Giấu tư cách thật khi làm thủ tục. Ngoài vấn đề về tính hợp lệ của giao dịch, nó còn tạo ra một hồ sơ không khớp với các khai báo khác của mình — như chuyên mục về khai báo đã nói.
Nếu tư cách hiện tại hạn chế điều mình muốn làm, hướng đúng là hỏi xem có cách hợp pháp nào không — và trong nhiều trường hợp là có, nhất là sau các lần sửa luật gần đây.
Người Việt định cư ở nước ngoài có mua được nhà đất ở Việt Nam không?
Chế độ cho nhóm này đã được các lần sửa luật gần đây mở rộng đáng kể theo hướng tiệm cận công dân trong nước. Nhưng phải kiểm quy định hiện hành, vì thông tin cũ trong cộng đồng thường nghiêm khắc hơn thực tế.
Ở Việt Nam có sở hữu đất được không?
Cá nhân không sở hữu đất — đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, cá nhân có quyền sử dụng đất. Nhà ở và công trình trên đất thì có thể thuộc sở hữu cá nhân.
Thôi quốc tịch Việt Nam có ảnh hưởng tới nhà đất đang có không?
Có thể, vì tư cách thay đổi thì chế độ áp dụng cũng có thể đổi. Câu quyết định là quy định có hồi tố với tài sản đã có hay chỉ áp cho giao dịch từ nay — phải hỏi trước khi quyết định về quốc tịch.
Nhờ người thân đứng tên hộ có được không?
Rất rủi ro. Người bỏ tiền không có quyền pháp lý gì với tài sản — khi người đứng tên qua đời thì tài sản vào khối thừa kế của họ, và khi tranh chấp thì rất khó chứng minh.
